Multifamily Property: Value-add                                                                        
  Complete inputs below to generate forecast and return metrics.                                                                        
  Refer to the outputs tab to review the financial forecast.                                                                        
                                                                                                                                                               
  Property Inputs
  Are some units already renovated?  
                                                                                                                       
                                                                                                                                                               
                                                      Renovated Units   Non-Renovated Units
    Floorplan   Beds x Baths   Unit Area   Total Units   No. Units   In-place Rent   Market Rent   Units to Reno   / No. Units   In-place Rent   Market Rent  
Cost to renovate each unit:

For each floorplan, enter the average amount it will cost to renovate each unit. Reno Cost
 
Renovation timeline:

For each floorplan, enter the number of months it will take to renovate all the units.
 Reno Timeline
  1   x               /        
  2   x               /        
  3   x               /        
  4   x               /        
  5   x               /        
  6   x               /        
  7   x               /        
  8   x               /        
  9   x               /        
  10   x               /        
         
         
         
      Total / Avg.               /        
                                                                                                                                                               
                                                                             
Market Rent (as-is):

Enter the market rent expected to be achieved if a unit is leased at current market rates for a unit in similar condition. Market Rent
 
Market Rent (post-reno):

Enter the market rent expected to be achieved after a unit has been renovated. Units in better condition should command higher rents.
 Market Rent
 
Cost to renovate each unit:

For each floorplan, enter the average amount it will cost to renovate each unit. Renovation
 
Renovation timeline:

For each floorplan, enter the number of months it will take to renovate all the units.
 Renovation
                                   
    Floorplan   Beds x Baths   Unit Area   Total Units   Units to Reno   In-place Rent   (As-Is)   (Post-Reno)   Cost   Timeline                                    
  1   x                                                    
  2   x                                                    
  3   x                                                    
  4   x                                                    
  5   x                                                    
  6   x                                                    
  7   x                                                    
  8   x                                                    
  9   x                                                    
  10   x                                                    
         
      Total / Avg.                                                    
                                                                                                                                                               
  Rent Loss                                                                        
 
                                                                                                                                         
                              Per year                                                                      
    Vacancy loss                                                                          
    Non-revenue units                                                                          
    Free rent/concessions                                                                          
    Bad debt                                                                          
                                                                                          Total          
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5+                      
    Vacancy loss                                  
    Non-revenue units                                  
    Free rent/concessions                                  
    Bad debt                                  
                                                                                          Total          
                                                                                                                                                               
  Other Revenue                                                                        
 
                                                                                                                                         
                              Per year                                                                      
    Utilities recovery (RUBS)                                                                          
    Parking fees                                                                          
    Storage fees                                                                          
    Pet fees                                                                          
    Other income                                                                          
                                                                                          Total          
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5+                      
    Utilities recovery (RUBS)                                  
    Parking fees                                  
    Storage fees                                  
    Pet fees                                  
    Other income                                  
                                                                                          Total          
  Operating Costs                                                                        
 
                                                                                                                                         
                              Per year                                                                      
    Contract services                                                                          
    Maintenance                                                                          
    Turnover                                                                          
    Utilities                                                                          
    Marketing                                                                          
    Payroll                                                                          
    General & admin                                                                          
    Association dues                                                                          
    Other expenses                                                                          
    Property taxes                                                                          
    Insurance                                                                          
   
                                                                                                                                   
      Management fee                                                                                    
      Management fee                                                                                    
                                                                                          Total          
                                                                                          % Revenue          
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5+                      
    Contract services                                  
    Maintenance                                  
    Turnover                                  
    Utilities                                  
    Marketing                                  
    Payroll                                  
    General & admin                                  
    Association dues                                  
    Other expenses                                  
    Property taxes                                  
    Insurance                                  
   
                                                                                                                                   
      Management fee                                            
      Management fee                                            
                                                                                          Total          
                                                                                          % Revenue          
  Capital Expenditures                                                                        
 
                                                                                                                                         
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5   Total                                                            
    Common areas and amenities                                                                          
    Propery exterior and landscaping                                                                          
    HVAC and mechanical systems                                                                          
    Roof                                                                          
    Capital reserve                                                                          
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5   Year 6   Year 7   Year 8   Year 9   Year 10   Total
    Common areas and amenities                        
    Propery exterior and landscaping                        
    HVAC and mechanical systems                        
    Roof                        
    Capital reserve                        
                                                                                                                                                               
  Growth Rates                                                                        
 
                                                                                                                                         
                              Year 1   Year 2+                                                                                                            
    In-place rent                                                                                                                  
    Market rent                                                                                                                  
    Other revenue                                                                                                                  
    Operating costs                                                                                                                  
    Capital expenditures                                                                                                                  
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5+                                                                        
    In-place rent                                                                                    
    Market rent                                                                                    
    Other revenue                                                                                    
    Operating costs                                                                                    
    Capital expenditures                                                                                    
                                                                                                                                                               
  Transaction Assumptions                                               Unlevered Return Metrics   Purchase Price Summary            
    Purchase price                                           Cap Rate (stabl.)   Unlevered IRR   MOIC   Purchase Price   Total Price            
    Closing costs      
Closing costs:

Enter closing costs as a percentage of the purchase price. Closing costs can include legal costs, pursuit costs and broker fees.
                                                       
                                                                                                                                                               
    Terminal value:                                                     Terminal Value Summary                        
      Exit cap rate                  
Exit cap rate:

Enter assumption for a capitalization rate, also known as the cap rate, to determine the terminal value of the property at the end of the investment period. The cap rate is applied to the net operating income ("NOI") in the year after the final year. For example, the exit cap rate is applied to year 6 NOI of a 5-year investment period.

Terminal value = (final year + 1 net operating income) / cap rate
                                              Sale Price   Net Proceeds   Exit Rent   Exit NOI                        
      Selling costs                  
Selling costs:

Enter selling costs as a percentage of the exit price. Selling costs can include legal fees and broker fees.
                                  $ total                                
                                                                              $/unit                                
  Debt Financing                                                                                            
  Financing transaction with debt?    
                                                                                                                       
                                                                              Levered Return Metrics   Loan Summary
    Initial loan terms:                                                                 CoC Yield (stabl.)   Levered IRR   Equity Multiple   Loan Amount   Optg. Reserve   Int. Reserve   Closing Costs
      Loan-to-value ratio      
Loan-to-value ratio = loan amount / purchase price
                                             
     
 
Denominator in LTV:

Select whether the denominator in the LTV ratio is the purchase price or the purchase price + closing costs.
                                                                                                                   
      Average interest rate                                           Loan Metrics            
      Loan term                                                                          
      Origination fee                                           Ending loan                      
      Other loan fees      
Other loan fees:

Enter other loan fees as a percentage of the total loan balance. Other loan fees can include costs for debt brokers, interest rate cap, legal fees and due diligence costs.
                                  Interest expense                      
      Exit fee                                           Amortization                      
      Amortization period                                           DSCR                      
      Interest-only term      
Interest-only term:

Enter the number of months covering a specific period within a loan or mortgage arrangement during which the borrower is only required to make payments towards the interest portion of the loan, without reducing the principal balance.
                                  Debt yield                      
                                                                              Loan-to-cost                      
    For each capex project, enter % of capex funded with debt:                                                                                                                        
      Unit interiors                  
% debt funded:

For each capex project, enter the percentage of the total capex spend that will be funded with debt.
                                                                                                                   
      Common areas and amenities                                                                                                                              
      Propery exterior and landscaping                                                                                                                          
      HVAC and mechanical systems                                                                                                                            
      Roof                                                                                                                                            
      Capital reserve                                                                                                                                      
                                                                                                                                                               
  Refinance loan at project stabilization?
                                                                                                                       
     
                                      Refinance Loan Metrics                                                
      Cap rate      
Cap rate:

Enter cap rate to calculate stabilized property value. The stabilized property value is used in the loan-to-value ratio to determine the amount of the refinance loan.

Note, the stabilized property value is determined by applying the cap rate to stabilized NOI at time of refinance.
                                  Net operating income                                                        
      Loan-to-value ratio                                           Stabilized value                                                        
      Interest rate                                           Starting loan balance                                                        
      Origination fee                                           Origination fee                                                        
      Exit fee                                           Exit fee                                                        
      Interest-only term                                                                                                                            
                                                                                                                                                               
  Equity Financing                                                                        
  Are there multiple investors?      
                                                                                                                       
                                                                                                                                                               
    Partnership details     Partner name   Investment                           Return Summary                                                                  
                                              ($ in 000s)   Project-level                              
                                                                                   
                                                                             
                                                                              Distributions                                  
    Waterfall structure               Promote   IRR hurdle range               Promote                                    
        Tier I                     to                 Fees                                      
        Tier II                     to                 Equity invested                                
        Tier III                                             Profit                                      
                                                                                                                                                               
    Fees paid to the GP               Promote   Structure         Distribution Summary                                                                
        Acquisition fee            
        ($ in 000s)                                
        Asset management fee        
                                             
        Project management fee        
                                           
                                                                                                                   
    Frequency of distributions to equity partners:                                            
       
                                           
                                                                                                                 
                                                                              Distributions                                  
                                                                              Acquisition fee                                
                                                                              Asset mgmt fee                                
                                                                              Project mgmt fee                                
                                                                              Net distributions                                
                                                                                                                                                               
  Analysis Settings                                                                                            
  Set start date and analysis period?  
                                                                                                                       
    Analysis start date                                                                                                                                                
        Year                                                                                                                                          
        Month                                                                                                                                          
                                                                                                                                                               
    Analysis period (years)                                                                                                                                  
                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                               
Forecast Summary   ($ figures in 000s)
                          Total
  Start date                    
  End date                    
                                               
  Potential gross revenue  
  Loss to lease  
  Rental revenue  
  Vacancy loss  
  Non-revenue units  
  Downtime  
  Free rent  
  Bad debt  
  Net rental revenue  
  Other revenue  
  Effective gross revenue  
  Operating costs  
  Net operating income  
  Capital costs  
  Operating reserve  
  Cash flow before debt service  
  Debt service  
  Interest reserve  
  Free cash flow  
                                               
Operating Metrics    
  Renovated units (avg.)    
  Non-renovated units (avg.)    
  Occupancy rate    
  Market rent    
  Market rent growth    
  Market rent (renovated)    
  Market rent growth (renovated)    
  NOI margin    
                                               
Debt Metrics    
  Debt service coverage ratio    
  Debt yield    
  Loan-to-cost    
                                               
Return Metrics    
  Return on invested capital    
  Cash-on-cash return    
                                               
Rent Loss Summary    
  Vacancy loss    
  Non-revenue units    
  Downtime    
  Rollover vacancy    
  Free rent/concessions    
  Bad debt    
  Total    
                                               
Other Revenue Summary    
  Utilities recovery (RUBS)    
  Parking fees    
  Storage fees    
  Pet fees    
  Other income    
  Total    
                                               
Operating Cost Summary    
  Contract services    
  Maintenance    
  Turnover    
  Utilities    
  Marketing    
  Payroll    
  General & admin    
  Association dues    
  Other expenses    
  Management fee    
  Property taxes    
  Insurance    
  Total    
                                               
Capital Cost Summary   Total
  Unit interiors  
  Common areas and amenities  
  Propery exterior and landscaping  
  HVAC and mechanical systems  
  Roof  
  Capital reserve  
  Total  
                                               
Property Summary                    
                          Total Units Not Renovated Renovated  
Unit Type Avg. SF Units Unit Mix Rent Rent PSF Units Rent Rent PSF Units Rent Rent PSF  
 
 
 
 
 
 
 
 
                          Total Units              
Unit Type Avg. SF Units Unit Mix Rent Rent PSF              
             
             
             
             
             
             
             
             
                                               
Deal Summary                    
Sources & Uses  ($ figures in 000s)                    
Sources                        
  Debt                      
  Equity                      
  Total sources                      
                                               
Uses                        
  Purchase price                      
  Closing costs                      
  Operating reserve                      
  Loan costs                      
  Interest reserve                      
  Equity shortfall                      
  Total uses                      
                                               
Exit Value  ($ figures in 000s)                    
  Exit cap rate                      
  Exit net operating income                      
  Exit value                      
  Selling costs                      
  Net exit value                      
                                               
Deal Profit  ($ figures in 000s)                    
  Equity in                      
  Cash flow                      
  Equity out                      
  Total profit                      
                                               
Return Metrics                          
  Unlevered IRR                      
  Levered IRR                      
  Multiple of invested capital (MOIC)                      
  Equity Multiple                      
                                               
Financing Summary   ($ figures in 000s)
Debt    
  Start date    
  End date    
                                               
Initial Loan                        
  Beginning balance    
  Draws    
  Amortization    
  Repayments    
  Ending balance    
                                               
  Interest expense    
                                               
Refinance Loan                        
  Beginning balance    
  Draws    
  Amortization    
  Repayments    
  Ending balance    
                                               
  Interest expense    
                                               
Equity    
  Start date    
  End date    
                                               
Equity in                        
  Purchase price    
  Closing costs    
  Operating reserve    
  Initial loan    
  Initial loan costs    
  Interest reserve    
  Equity shortfall    
  Equity in    
                                               
Equity out                        
  Initial loan repayment    
  Initial loan exit fee    
  Refinance loan     
  Refinance loan origination fee    
  Exit value    
  Selling costs    
  Refinance loan repayment    
  Refinance loan exit fee    
  Equity injection    
  Equity out