Multifamily Property: Forward Purchase/Sale                                                                        
  Complete inputs below to generate forecast and return metrics.                                                                        
  Refer to the outputs tab to review the financial forecast.                                                                        
                                                                           
  Property & Leasing Inputs                                                                        
                       
Renewal rate:

Enter the percentage of tenants that renew their leases at maturity. The percentage can vary depending on the type of unit.

Example: On average, if you expect to renew leases for 7 out of 10 expiring tenants, enter 70% (7/10). Renewal Rate
 
Days vacant:

Enter the average number of days that a unit is vacant after a tenant moves out. The number of days vacant can vary based on the type of unit.

Example: On average, if it takes a week to find a replacement tenant, enter 7 days. Days Vacant
                                                                       
    Floorplan   Beds x Baths   No. Units   Unit Area   Market Rent   At Lease Expiry   After Move-out                                                                        
      x                                                                                  
      x                                                                                  
      x                                                                                  
      x                                                                                  
      x                                                                                  
      x                                                                                  
      x                                                                                  
      x                                                                                  
      x                                                                                  
      x                                                                                  
         
      Total / Avg.                                                                                  
                                                                                                                                                               
  Unit Delivery Schedule                                                                                                                                    
 
                                                                                                                                         
                                                                                                                                                               
        Month 1   Month 2   Month 3   Month 4   Month 5   Month 6   Month 7   Month 8   Month 9   Month 10   Month 11   Month 12
    Year 1                        
    Year 2                        
    Year 3                                                                                    
    Total Units                                                                                                                                      
                                                                                                                                                   
                                                                                                             
    Months required to deliver all units      
Units delivered:

Enter the number of months that you expect it will take the builder to deliver all units.

Example: If you expect the builder to deliver 30 units in total and you enter 3 months to deliver all units, the delivery schedule will be as follows:
Month 1: 10 units delivered
Month 2: 10 units delivered
Month 3: 10 units delivered
                                  Avg. Units Delivered          
                                                                                                                                                               
  Leasing Schedule                                                                                                                                          
    Months to lease units once delivered      
Months to lease:

Enter the number of months that you expect it will take to lease units once delivered by the builder.

Example: If you expect the builder to deliver 30 units and you enter 2 months to lease units once received, the leasing schedule will be as follows:
Month 1: 15 units leased
Month 2: 15 units leased
                                                                 
    No. units leased during pre-leasing      
Pre-leasing period:

Enter the number of units that you expect to lease during the pre-leasing period. The pre-leasing period occurs before you receive units from the builder. During this period, you are marketing vacant units to prospective tenants.
                                  Avg. Units Leased          
                                                                                                                                                               
  Rent Loss                                                                                                                                                    
 
                                                                                                                                         
                              Per year                                                                      
    Loss to lease                                                                          
    Vacancy loss                                                                          
    Non-revenue units                                                                          
    Free rent/concessions                                                                          
    Bad debt                                                                          
                                                                                          Total          
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5+                      
    Loss to lease                                  
    Vacancy loss                                  
    Non-revenue units                                  
    Free rent/concessions                                  
    Bad debt                                  
                                                                                          Total          
                                                                                                                                                               
  Other Revenue                                                                                                                                            
 
                                                                                                                                         
                              Per year                                                                      
    Utilities recovery (RUBS)                                                                          
    Parking fees                                                                          
    Storage fees                                                                          
    Pet fees                                                                          
    Other income                                                                          
                                                                                          Total          
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5+                      
    Utilities recovery (RUBS)                                  
    Parking fees                                  
    Storage fees                                  
    Pet fees                                  
    Other income                                  
                                                                                          Total          
                                                                                                                                                               
  Operating Costs                                                                                                                                            
 
                                                                                                                                         
                              Per year                                                                      
    Contract services                                                                          
    Maintenance                                                                          
    Turnover                                                                          
    Utilities                                                                          
    Marketing                                                                          
    Payroll                                                                          
    General & admin                                                                          
    Association dues                                                                          
    Other expenses                                                                          
    Property taxes                                                                          
    Insurance                                                                          
   
                                                                                                                                   
      Management fee                                                                          
      Management fee                                                                          
                                                                                          Total          
                                                                                          % Revenue          
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5+                      
    Contract services                                  
    Maintenance                                  
    Turnover                                  
    Utilities                                  
    Marketing                                  
    Payroll                                  
    General & admin                                  
    Association dues                                  
    Other expenses                                  
    Property taxes                                  
    Insurance                                  
   
                                                                                                                                   
      Management fee                                  
      Management fee                                  
                                                                                          Total          
                                                                                          % Revenue          
  Capital Expenditures                                                                                                                                      
 
                                                                                                                                         
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5   Total                                                            
    Unit interiors                                                                          
    Common areas and amenities                                                                          
    Propery exterior and landscaping                                                                          
    HVAC and mechanical systems                                                                          
    Roof                                                                          
    Capital reserve                                                                          
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5   Year 6   Year 7   Year 8   Year 9   Year 10   Total
    Unit interiors                        
    Common areas and amenities                        
    Propery exterior and landscaping                        
    HVAC and mechanical systems                        
    Roof                        
    Capital reserve                        
                                                                                                                                                               
  Growth Rates                                                                                                                                                
 
                                                                                                                                         
                              Year 1   Year 2+                                                                                                            
    Market rent                                                                                                                  
    Other revenue                                                                                                                  
    Operating costs                                                                                                                  
    Capital expenditures                                                                                                                  
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5+                                                                        
    Market rent                                                                                    
    Other revenue                                                                                    
    Operating costs                                                                                    
    Capital expenditures                                                                                    
                                                                                                                                                               
  Transaction Assumptions                                               Unlevered Return Metrics   Purchase Price Summary            
    Purchase price                                           Cap Rate (stabl.)   Unlevered IRR   MOIC   Purchase Price   Total Price            
    Closing costs      
Closing costs:

Enter closing costs as a percentage of the purchase price. Closing costs can include legal costs, pursuit costs and broker fees.
                                                       
                                                                                                                                                               
    Terminal value:                                                     Terminal Value Summary                        
      Exit cap rate                                                                   Sale Price   Net Proceeds   Exit Rent   Exit NOI                        
      Selling costs                  
Selling costs:

Enter selling costs as a percentage of the exit price. Selling costs can include legal fees and broker fees.
                                  $ total                                
                                                                              $/unit                                
  Debt Financing                                                                                                                                            
  Financing transaction with debt?    
                                                                                                                       
                                                                              Levered Return Metrics   Loan Summary
    Initial loan terms:                                                                 CoC Yield (stabl.)   Levered IRR   Equity Multiple   Loan Amount   Optg. Reserve   Int. Reserve   Closing Costs
      Loan-to-value ratio      
Loan-to-value ratio = loan amount / purchase price
                                             
     
 
Denominator in LTV:

Select whether the denominator in the LTV ratio is the purchase price or the purchase price + closing costs.
                                                                                                                   
      Average interest rate                                           Loan Metrics            
      Loan term                                                                          
      Origination fee                                           Ending loan                      
      Other loan fees      
Other loan fees:

Enter other loan fees as a percentage of the total loan balance. Other loan fees can include costs for debt brokers, interest rate cap, legal fees and due diligence costs.
                                  Interest expense                      
      Exit fee                                           Amortization                      
      Amortization period                                           DSCR                      
      Interest-only term      
Interest-only term:

Enter the number of months covering a specific period within a loan or mortgage arrangement during which the borrower is only required to make payments towards the interest portion of the loan, without reducing the principal balance.
                                  Debt yield                      
                                                                                                                                                               
  Refinance loan at stabilization?    
                                                                                                                       
     
                                      Refinance Loan Metrics                                                
      Cap rate      
Cap rate:

Enter cap rate to calculate stabilized property value. The stabilized property value is used in the loan-to-value ratio to determine the amount of the refinance loan.

Note, the stabilized property value is determined by applying the cap rate to stabilized NOI at time of refinance.
                                  Net operating income                                                        
      Loan-to-value ratio                                           Stabilized value                                                        
      Average interest rate                                           Starting loan balance                                                        
      Origination fee                                           Origination fee                                                        
      Exit fee                                           Exit fee                                                        
      Interest-only term                                                                                                                            
                                                                                                                                                               
  Equity Financing                                                                                                                                          
  Are there multiple equity investors?  
                                                                                                                       
                                                                                                                           
    Partnership details     Partner name   Investment                           Return Summary                                                                  
                                      ($ in 000s)   Project-level                              
                                                                           
                                                                     
                                                                              Distributions                                  
    Waterfall structure               Promote   IRR hurdle range               Promote                                    
      Tier I       to                 Fees                                      
      Tier II       to                 Equity invested                                
      Tier III                                 Profit                                      
                                                                                                                                                               
    Fees paid to GP                 Percentage   Structure         Distribution Summary                                                                
      Acquisition fee      
        ($ in 000s)   Total                              
      Asset management fee      
        Tier I                                      
      Project management fee      
          % check                                  
                                                                              Tier II                                      
    Frequency of distributions to equity partners:           % check                                  
       
        Tier III                                    
                                                                                % check                                  
                                                                              Distributions                                  
                                                                              Acquisition fee                                
                                                                              Asset mgmt fee                                
                                                                              Project mgmt fee                                
                                                                              Net distributions                                
                                                                                                                                                               
  Analysis Settings                                                                                                                                          
  Set start date and analysis period?  
                                                                                                                       
    Analysis start date                                                                                                                                                
        Year                                                                                                                                          
        Month                                                                                                                                          
                                                                                                                                                               
    Analysis period (years)                                                                                                                                  
                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                               
  Forecast Summary   ($ figures in 000s)
                            Total
    Start date                    
    End date                    
                                                 
    Potential gross revenue  
    Loss to lease  
    Rent loss  
    Net rental revenue  
    Other revenue  
    Effective gross revenue  
    Operating costs  
    Net operating income  
    Capital costs  
    Operating reserve  
    Cash flow before debt service  
    Debt service  
    Interest reserve  
    Free cash flow  
                                                 
  Operating Metrics    
    Units delivered    
    Units leased    
    Occupancy rate    
    Monthly rent ($/unit)    
    Rent growth    
    NOI margin    
                                                 
  Debt Metrics    
    Debt service coverage ratio    
    Debt yield    
                                                 
  Return Metrics    
    Return on invested capital    
    Cash-on-cash return    
                                                 
  Rent Loss Summary    
    Vacancy loss    
    Non-revenue units    
    Downtime    
    Rollover vacancy    
    Free rent/concessions    
    Bad debt    
    Total    
                                                 
  Other Revenue Summary    
    Utilities recovery (RUBS)    
    Parking fees    
    Storage fees    
    Pet fees    
    Other income    
    Total    
                                                 
  Operating Cost Summary    
    Contract services    
    Maintenance    
    Turnover    
    Utilities    
    Marketing    
    Payroll    
    General & admin    
    Association dues    
    Other expenses    
    Management fee    
    Property taxes    
    Insurance    
    Total    
                                                 
  Capital Cost Summary       Total
    Unit interiors  
    Common areas and amenities  
    Propery exterior and landscaping  
    HVAC and mechanical systems  
    Roof  
    Capital reserve  
    Total  
                                                 
  Property Summary                    
  Unit Type No. Units Unit Mix Avg. SF Rent Rent PSF              
               
               
               
               
               
               
               
               
                                                 
  Deal Summary                    
  Sources & Uses  ($ figures in 000s)                    
  Sources                        
    Debt                      
    Equity                      
    Total sources                      
                                                 
  Uses                        
    Purchase price                      
    Closing costs                      
    Operating reserve                      
    Loan costs                      
    Interest reserve                      
    Equity shortfall                      
    Total uses                      
                                                 
  Exit Value  ($ figures in 000s)                    
    Exit cap rate                      
    Exit net operating income                      
    Exit value                      
    Selling costs                      
    Net exit value                      
                                                 
  Deal Profit  ($ figures in 000s)                    
    Equity in                      
    Cash flow                      
    Equity out                      
    Total profit                      
                                                 
  Return Metrics                          
    Unlevered IRR                      
    Levered IRR                      
    Multiple of invested capital (MOIC)                      
    Equity Multiple                      
                                                 
  Financing Summary   ($ figures in 000s)
  Debt    
    Start date    
    End date    
                                                 
  Initial Loan                        
    Beginning balance    
    Draws    
    Amortization    
    Repayments    
    Ending balance    
                                                 
    Interest expense    
                                                 
  Refinance Loan                        
    Beginning balance    
    Draws    
    Amortization    
    Repayments    
    Ending balance    
                                                 
    Interest expense    
                                                 
  Equity    
    Start date    
    End date    
                                                 
  Equity in                        
    Purchase price    
    Closing costs    
    Operating reserve    
    Initial loan    
    Initial loan costs    
    Interest reserve    
    Equity shortfall    
    Equity in    
                                                 
  Equity out                        
    Initial loan repayment    
    Initial loan exit fee    
    Refinance loan     
    Refinance loan origination fee    
    Exit value    
    Selling costs    
    Refinance loan repayment    
    Refinance loan exit fee    
    Equity shortfall    
    Equity out    
                                                 
  Timeline                      
  Date Units
Delivered 		Initial
Lease-up 		                     
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
                       
  After                      
                                                 
  Total