Multifamily Property: Core/Core-plus
  Complete inputs below to generate forecast and return metrics.
  Refer to the outputs tab to review the detailed financial forecast.
                                                                                                                                                               
  Property & Leasing Inputs                                                                                            
      Floorplan   Beds x Baths   No. Units   Avg. Unit Area   Market Rent                          
    1   x                                
    2   x                                
    3   x                                
    4   x                                                    
    5   x                                                    
    6   x                                                    
    7   x                                                    
    8   x                                                    
    9   x                                                    
    10   x                                                    
         
         
                                                  Total Revenue          
                                                                                                                                                               
  Rent Loss                                                                        
 
                                                                                                                                         
                              Per year                                                                      
    Loss to lease      
Loss to lease = total units × average market rent × loss to lease percentage

Refers to the difference between the actual rental income a property generates and the potential or market rental income it could achieve if fully leased at current market rents.
                                                                 
    Vacancy loss      
Vacancy loss = (total units × average market rent - loss to lease) × vacancy loss percentage

Refers to the revenue lost due to unoccupied units within the property.
                                                                 
    Non-revenue units      
Non-revenue units loss = (total units × average market rent - loss to lease) × non-revenue units percentage

Refers to the units within the property that are not generating rental income. These units are typically staged units used for leasing or occupied by property management.
                                                                 
    Free rent/concessions      
Free rent = (total units × average market rent - loss to lease - vacancy loss - non-revenue unit loss) × free rent percentage

Refers to a specific period during which a tenant is not required to pay rent for the use of a property.
                                                                 
    Bad debt      
Bad debt loss = (total units × average market rent - loss to lease - vacancy loss - non-revenue unit loss - free rent) × bad debt percentage

Refers to rent not collected from tenants.
                                                                 
                                                                                  Total          
                                                                                                                                                               
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5+                      
    Loss to lease              
Loss to lease = total units × average market rent × loss to lease percentage

Refers to the difference between the actual rental income a property generates and the potential or market rental income it could achieve if fully leased at current market rents.
                 
    Vacancy loss              
Vacancy loss = (total units × average market rent - loss to lease) × vacancy loss percentage

Refers to the revenue lost due to unoccupied units within the property.
                 
    Non-revenue units              
Non-revenue units loss = (total units × average market rent - loss to lease) × non-revenue units percentage

Refers to the units within the property that are not generating rental income. These units are typically staged units used for leasing or occupied by property management.
                 
    Free rent/concessions              
Free rent = (total units × average market rent - loss to lease - vacancy loss - non-revenue unit loss) × free rent percentage

Refers to a specific period during which a tenant is not required to pay rent for the use of a property.
                 
    Bad debt              
Bad debt loss = (total units × average market rent - loss to lease - vacancy loss - non-revenue unit loss - free rent) × bad debt percentage

Refers to rent not collected from tenants.
                 
                                                                                          Total          
                                                                                                                                                               
  Other Revenue                                                                        
 
                                                                                                                                         
                              Per year                                                                      
    Utilities recovery (RUBS)                                                                          
    Parking fees                                                                          
    Storage fees                                                                          
    Pet fees                                                                          
    Other income                                                                          
                                                                                          Total          
                                                                                                                                                               
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5+                      
    Utilities recovery (RUBS)                                  
    Parking fees                                  
    Storage fees                                  
    Pet fees                                  
    Other income                                  
                                                                                          Total          
                                                                                                                                                               
  Operating Costs                                                                        
 
                                                                                                                                         
                              Per year                                                                      
    Contract services                                                                          
    Maintenance                                                                          
    Turnover                                                                          
    Utilities                                                                          
    Marketing                                                                          
    Payroll                                                                          
    General & admin                                                                          
    Association dues                                                                          
    Other expenses                                                                          
    Property taxes                                                                          
    Insurance                                                                          
   
                                                                                                                           
    Management fee                                                                          
    Management fee                                                                          
                                                                                          Total          
                                                                                          % Revenue          
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5+                      
    Contract services                                  
    Maintenance                                  
    Turnover                                  
    Utilities                                  
    Marketing                                  
    Payroll                                  
    General & admin                                  
    Association dues                                  
    Other expenses                                  
    Property taxes                                  
    Insurance                                  
   
                                                                                                                           
    Management fee                                  
    Management fee                                  
                                                                                          Total          
                                                                                          % Revenue          
  Capital Expenditures                                                                        
 
                                                                                                                                         
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5   Total                                                            
    Unit interiors                                                                          
    Common areas and amenities                                                                          
    Property exterior and landscaping                                                                          
    HVAC and mechanical systems                                                                          
    Roof                                                                          
    Capital reserve                                                                          
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5   Year 6   Year 7   Year 8   Year 9   Year 10   Total
    Unit interiors                        
    Common areas and amenities                        
    Property exterior and landscaping                        
    HVAC and mechanical systems                        
    Roof                        
    Capital reserve                        
                                                                                                                                                               
  Growth Rates                                                                        
 
                                                                                                                                         
                              Year 1   Year 2+                                                                                                            
    Market rent                                                                                                                  
    Other revenue                                                                                                                  
    Operating costs                                                                                                                  
    Capital expenditures                                                                                                                  
                              Year 1   Year 2   Year 3   Year 4   Year 5+                                                                        
    Market rent                                                                                    
    Other revenue                                                                                    
    Operating costs                                                                                    
    Capital expenditures                                                                                    
                                                                                                                                                               
  Transaction Assumptions           Unlevered Return Metrics   Purchase Price Summary            
    Purchase price                                           Cap Rate (yr 1)   Unlevered IRR   MOIC   Purchase Price   Total Price            
    Closing costs      
Closing costs:

Enter closing costs as a percentage of the purchase price. Closing costs can include legal costs, pursuit costs and broker fees.
                                                       
                                                                                                                                                               
    Terminal value:                                                     Terminal Value Summary                        
        Exit cap rate                
Exit cap rate:

Enter assumption for a capitalization rate, also known as the cap rate, to determine the terminal value of the property at the end of the investment period. The cap rate is applied to the net operating income ("NOI") in the year after the final year. For example, the exit cap rate is applied to year 6 NOI of a 5-year investment period.

Terminal value = (final year + 1 net operating income) / cap rate
                                              Sale Price   Net Proceeds   Exit Revenue   Exit NOI                        
        Selling costs                
Selling costs:

Enter selling costs as a percentage of the exit price. Selling costs can include legal fees and broker fees.
                                  $ total                                
                                                                              $/unit                                
  Debt Financing                                                                                            
  Financing acquisition with debt?    
                                                                                                                       
                                                                                                                                                               
    Key debt terms:                                                                 Levered Return Metrics   Loan Summary            
      Loan-to-value ratio ("LTV")      
Loan-to-value ratio = loan amount / purchase price
                                  CoC Yield (yr 1)   Levered IRR   Equity Multiple   Loan Amount   Origination Fee   Other Fees            
     
 
Denominator in LTV:

Select whether the denominator in the LTV ratio is the purchase price or the purchase price + closing costs.
                                                       
      Average interest rate                                                                                                                            
      Origination fee                                           Debt Metrics            
      Other loan fees      
Other loan fees:

Enter other loan fees as a percentage of the total loan balance. Other loan fees can include costs for debt brokers, interest rate cap, legal fees and due diligence costs.
                                                                 
      Exit fee                                           Interest expense                      
      Amortization period                                           Amortization                      
      Interest-only term      
Interest-only term:

Enter the number of months covering a specific period within a loan or mortgage arrangement during which the borrower is only required to make payments towards the interest portion of the loan, without reducing the principal balance.
                                  DSCR                      
                                                                              Debt yield                      
                                                                              Loan-to-cost                      
                                                                                                                                                               
  Equity Financing                                                                                            
  Are there multiple equity investors?  
                                                                                                                       
                                                                                                                                                               
    Partnership details               Partner name   Investment                           Return Summary                                                                  
                                              ($ in 000s)   Project-level                            
                                                                           
                                                                           
                                                                              Distributions                              
    Waterfall structure               Promote   IRR hurdle range               Promote                              
        Tier I                     to                 Fees                              
        Tier II                     to                 Equity invested                              
        Tier III                                             Profit                              
                                                                                                                                                               
    Fees paid to the GP               Percentage   Structure         Distribution Summary                                                                
        Acquisition fee            
        ($ in 000s)                              
        Asset management fee        
                                     
        Project management fee        
                                         
                                                                                                           
    Frequency of distributions to equity partners:                                                                              
       
                                     
                                                                                                               
                                                                              Distributions                              
                                                                              Acquisition fee                              
                                                                              Asset mgmt fee                              
                                                                              Project mgmt fee                              
                                                                              Net distributions                              
                                                                                                                                                               
  Analysis Settings                                                                                            
  Set start date and analysis period?  
                                                                                                                       
    Analysis start date                                                                                                                                                
        Year                                                                                                                                          
        Month                                                                                                                                          
                                                                                                                                                               
    Analysis period (years)                                                                                                                                  
                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                               
                                                                                                                                                               
                                               
Forecast Summary   ($ figures in 000s)
                          Total
  Start date                    
  End date                    
                                               
  Potential gross revenue  
  Loss to lease  
  Rent loss  
  Net rental revenue  
  Other revenue  
  Effective gross revenue  
  Operating costs  
  Net operating income  
  Capital expenditures  
  Operating reserve  
  Cash flow before debt service  
  Debt service  
  Interest reserve  
  Free cash flow  
                                               
Operating Metrics    
  Total units    
  Units leased    
  Occupancy rate    
  Market rent    
  Market rent growth    
  NOI margin    
                                               
Debt Metrics    
  Debt service coverage ratio    
  Debt yield    
  Loan-to-cost    
                                               
Return Metrics    
  Return on invested capital    
  Cash-on-cash return    
                                               
Rent Loss Summary    
  Vacancy loss    
  Non-revenue units    
  Free rent/concessions    
  Bad debt    
  Total    
                                               
Other Revenue Summary    
  Utilities recovery (RUBS)    
  Parking fees    
  Storage fees    
  Pet fees    
  Other income    
  Total    
                                               
Operating Cost Summary    
  Contract services    
  Maintenance    
  Turnover    
  Utilities    
  Marketing    
  Payroll    
  General & admin    
  Association dues    
  Other expenses    
  Management fee    
  Property taxes    
  Insurance    
  Total    
                                               
Capital Cost Summary       Total
  Unit interiors  
  Common areas and amenities  
  Propery exterior and landscaping  
  HVAC and mechanical systems  
  Roof  
  Capital reserve  
  Total  
                                               
Property Summary                    
Unit Type No. Units Unit Mix Avg. SF Rent Rent PSF Rent Mix            
           
           
           
           
           
           
           
           
                                               
Deal Summary                    
Sources & Uses  ($ figures in 000s)                    
Sources                        
  Debt                      
  Equity                      
  Total sources                      
                                               
Uses                        
  Purchase price                      
  Closing costs                      
  Operating reserve                      
  Loan costs                      
  Interest reserve                      
  Equity shortfall                      
  Total uses                      
                                               
Exit Value  ($ figures in 000s)                    
  Exit cap rate                      
  Exit net operating income                      
  Exit value                      
  Selling costs                      
  Net exit value                      
                                               
Deal Profit  ($ figures in 000s)                    
  Equity in                      
  Cash flow                      
  Equity out                      
  Total profit                      
                                               
Return Metrics                          
  Unlevered IRR                      
  Levered IRR                      
  Multiple of invested capital (MOIC)                      
  Equity Multiple                      
                                               
Financing Summary   ($ figures in 000s)
Debt    
  Start date    
  End date    
                                               
Initial Loan                        
  Beginning balance    
  Draws    
  Amortization    
  Repayments    
  Ending balance    
                                               
  Interest expense    
                                               
Refinance Loan                        
  Beginning balance    
  Draws    
  Amortization    
  Repayments    
  Ending balance    
                                               
  Interest expense    
                                               
Equity    
  Start date    
  End date    
                                               
Equity in                        
  Purchase price    
  Closing costs    
  Operating reserve    
  Initial loan    
  Initial loan costs    
  Interest reserve    
  Equity shortfall    
  Equity in    
                                               
Equity out                        
  Initial loan repayment    
  Initial loan exit fee    
  Refinance loan     
  Refinance loan origination fee    
  Exit value    
  Selling costs    
  Refinance loan repayment    
  Refinance loan exit fee    
  Equity injection    
  Equity out